Покупаю участок за 1млн. руб, по кадастру стоит 5 млн., правоус. док-ты с 2008 года, а выдел уч с/х н-я в 2016 году !

Сергей, если тебя устраивает сумма сделки - значит эта сумма и будет фигурировать в договоре.
что касается кадастровой стоимости - она может быть выше рыночной стоимости или ниже ее в разы - это нормально. при проведении кадастровой оценки учитывается около трех десятков параметров земельного участка, для того, чтобы максимально приблизить цифру к рыночной стоимости.
проблема в том - что в россии по факту пока земельный рынок не сформировался. есть отдельные сделки с очень разными ценами, отличающимися не в разы, а даже на порядки. особенно это касается земель сельхозназначения. ну и как в таких условиях определять "рыночную" цену - если рынка земли нет?

короче. кадастровая стоимость будет для тебя определять размер земельного налога. если ты не согласен с таким налогом - значит подаешь в суд и доказываешь, что кадастровая стоимость завышена впятеро. при наличии договора купли-продажи это будет сделать несложно.