Если я подарю свою недвижимость сыну, то могу получить квартиру, если комната будет считаться моей единственной жилпл.

Ваша идея понятна, но, скорее всего не получиться
я слышал даже, что некоторые пытались расприватизировать свое жильё, потому что площадь была маленькая, а жило и прописано было много членов семьи и при условии неприватизированной они бы получили солидную квартиру, а так только примерно то, что было, но отдельное

постарайтесть подкопить денег и превратить эту комнату в квартиру-студию в приличном районе