Как урезонить арендодателя?

Добрый вечер, уважаемые!
снимаем 2 года однокомнатную квартиру через агентство (срок договора истёк). в санкт-петербурге. общая площадь 28м2, дом 1980 года постройки.
мебель старая, всё обшарпанное.
аренда 17 тыс, отдаём на руки хозяйке, а квитанции по квартплате, электроэнергии, газу и интернету оплачиваем сами и тоже ей отдаём.
первый год эти проплаты выходили 4400руб., потом 4800.
тарифы растут.
хозяйка всё время недовольна, с придирками на пустом месте.
это с тем, что если примем решение съехать, то наш залог в 17 тыс. она просто не отдаст.
теперь, объявила что повышает арендную плату на тысячу.
как бы ее урезонить?
спасибо за ответы!