Договор залога недвижимости, заключенный между физ. лицами будет считаться ипотекой ?

Да залог недвижимости - это и есть ипотека, и совершенно не важно какие лица участвуют при заключении сделки. Только этот залог считается действительным с момента его регистрации. Это важно.