Ипотека с недофинансированием, как это?

Добрый день.
в планах купить дом для проживания, в ипотеку.
стоит упомянуть, думаю, что первоначального взноса нет, это в наших краях, по крайней мере, не проблема, наслышан от многих, что риэлторы (или строительные фирмы) завышают стоимость ровно на те нужные проценты первоначального взноса и всё нормально, банк выдаёт сумму, чтобы рассчитаться с продавцом недвижимости.

нашёлся вариант, который нам нравится, но дом не совсем готов, нужны средства на некоторые доведения до ума.
риэлтор говорит, что придётся оформить ипотеку с недофинансированием (ничего официального на эту тему с пояснениями от банков в интернете как-то найти не могу) для того, чтобы и продавцу не платить налог на дом (дом только будет зарегистрирован как жилой и продавцу не хочется платить этот налог со своего кармана. обычно, услышав, что люди пришли ипотечные, продавцы вообще говорят - ну тогда мы завысим цену продаваемого на сумму налога), и нам получить энное кол-во денег, необходимых для достройки.
вообще смущает эта схема, но в нашем случае трудно вообще что-то более простое - жильё дорогое, банк денег даёт немного.

смущает то, что, как я понимаю - на счёт продавца упадут все деньги от банка - и цена его дома и наши для достройки, а он возьмёт и не отдаст то, что не ему предназначается.
или там как-то иначе на деле, кто что знает, что скажет?
буду признателен за дельные ответы/советы.