Как предостеречь себя при заполнении данного договора?

Сдаётся помещение в центре. меня всё устраивает. цена подозрительно низкая. косяк в том что агенты и вышла я на это объявление по авито. как бы обидно платить за то что сама нашла. другое дело бы меня повозили, попредлагали. а тут просто на них наткнулась. но мне всё очень нравится. второй косяк это то что помещение ещё не переделали на нежилое помещение. агенты уверяют что хозяин работает над этим. пока говорит обставите всё и ип оформите как-раз всё будет готово. у меня два варианта событий:
1) я жду пока документы будут готовы, а арендная плата будет выши так-как в центре такое помещение стоит дороже. и я лохонусь.
2) я арендую помещение и всё их обещания закончатся сразу после получения денег. потом будет просто: "скоро скоро. ну не нравится можете сворачиваться и уходить". и я лохонусь.
как быть? как сделать всё грамотно?