Могу ли я продать или обменять дом если 1/4 принадлежит мне по 1/4 двум моим несовершеннолетним детям и 1/4 моей матери

.могут 4 сособственника продать доли одновременно.
вы -свою, ваша мать- свою, и вы- доли детей как их законный представитель.
поскольку два несоверш. сособственника понадобится согласие опеки, а опеке- согласие отца детей.
опека даст согласие при определ. условиях (не будут нарушены жилищные и имущественные права несоверш. собственников).
обязат. договор в нотариал. форме.
-------
если основание приобретения вами и вашей мтерью- возмездное и в браке,
и ваши с матерью доли- совм. нажитое в брке имущество, то вам с матерью понадобятся согласия (в нотариал. форме) супругов /бывших супругов на отчуждение.
------------
и опятам понятно, что вы дом "продать или обменять" не можете, ибо вы - не собственник дома, а собственник только доли.