Договор пожизненного содержания и шизофрения

Не всякое психзаболевание влечет за собой недееспособность. это значит, что далеко не каждый человек, имеющий психзаблевание может быть признан судом недееспособным.

а уж " частично" недееспособной признать маму и вовсе невозможно, ибо такого просто нет в законе.
дееспособность может быть ограничена по решению суда, но основанием к этому являются иные обстоятельства. и это совсем не то, что вам нужно.

если ваша мама настолько плоха, что действительно не отдает отчета своим действиям и не понимает их смысла-никакого договора вы с ней заключить не сможете, нотариус просто не удостоверит сделку, увидев ее неадекватность.
в этом случае нужно будет обращаться в суд, в рамках суд. разбирательства назначать экспертизу, признавать ее недееспособной. назначать ей опекуна, а потом уже опекун от ее имени сможет совершать сделки, да и то, с согласия органов опеки и попечительства.

если мать в общем и целом адекватна и болезнь ее видна только специалисту или носит цикличный характер- обращайтесь к нотариусу вместе с ней за удостоверением договора пожизненного содержания.

для подстраховки в день сделки проведите психиатрическое освидетельствование матери ( эта платная услуга), вам нужно заключение где будет указано, что мать находится в адекватном состоянии, понимает смысл и значение своих действий и руководит ими.

это на случай, если потом ваша сестра вдруг соберется оспаривать заключенный договор в суде и требовать включения квартиры в состав наследственного имущества.