Покупаю комнату в СПб.Бывший владелец ещё года 2 будет жить в ней после продажи.Как составить с ним правильно договор?

Зависит от оснований, по которым он там будет проживать. Будучи собственником комнаты, Вы можете заключить с ним договор коммерческого найма жилого помещения и брать с него деньги за проживание. Если Вы такой альтруист, то заключите договор безвозмездного пользования на 2 года, по истечению которых, он обязан освободить помещение. В любом случае, это не имеет отношения к договору купли-продажи.