Составлено соглашение о задатке, при купле продаже квартиры, продавец хочет расторгнуть

Составлено соглашение о задатке, при купле продаже квартиры, продавец хочет расторгнуть Но не хочет платить двойную сумму по соглашению, как доказать что договор не заключен по его вине и забрать двойную сумму (столько времени потеряно) вроде надо риэлтору и продавцу направить заказное письмо? риэлтор кажется на его стороне, как правильно подготовится к суду соглашение о задатке, двустороннее, то есть покупатель и продавец подписались тоесть неясна сама процедура подтверждения того, что как доказать что именно продавец квартиры отказывается совершать сделку т.е. придем в назначенный день на сделку 15 июня 2011г, сделка не произойдет, а как доказать что по вине именно продавца, не понятна ситуация с риэлтором, он как будто на стороне продавца, идет давление ол забери задаток и все требуйте это как? выйти на дорогу и сказать Я ТРЕБУЮ У НОТАРИУСА) он развернется и уйдет просто, а в суде скажет да я ж хотел продать а покупатель не хотел покупать или высылать заказное письмо продавцу с временем и местом совершения сделки у нотариуса, и в этом случае нотариус сможет задокументировать что сделка не совершена по вине продавца (этот вариант несет я так понимаю дополнительные материальные расходы у нотариуса) или есть какие то другие варианты подготовится к предстоящему суду