Подскажите, как быть?

Количество этажей
критерий количества этажей является, пожалуй, самым спорным.

индивидуальный жилой дом может быть признан таковым, если в нем не более трех этажей. сразу скажем, что в эти этажи включаются все этажи, в том числе, мансардный и цокольный.

в интернете можно встретить много информации о том, что цокольный этаж при определенных обстоятельствах может не считаться этажом для определения этажности дома. это действительно верно, но только для целей кадастрового учета, а также учета жилищного фонда.

согласно письму роснедвижимости от 27.08.2008 г. № ам/1567 «об этажности жилого дома» и инструкции о проведении учета жилищного фонда в российской федерации, утвержденной приказом минземстроя рф от 04.08.1998 г. № 37 (в редакции от 04.09.2000 г.) этажность жилого дома определяется по числу надземных этажей. цокольный этаж считает надземный и учитывается при определении этажности дома, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 метра.

по современной практике расстояние от земли до верха надцокольного перекрытия обычно менее 2 метров и даже менее 1,5 метров, поэтому цокольный этаж в большинстве случаев не включается в число надземных этажей, а, следовательно, с точки зрения кадастрового учета и учета жилищного фонда, не учитывается при расчете этажности дома.

однако в пункте 1 части 2 статьи 49 градостроительного кодекса (а также в других статьях градостроительного кодекса, в которых дается определение индивидуального жилого дома и индивидуального жилищного строительства) не указано, что в три этажа индивидуального жилого дома включаются только надземные этажи.

следовательно, исключение подземных этажей из количества этажей индивидуального жилого дома для целей определения, является ли дом индивидуальным жилым или нет, не соответствовало бы градостроительному кодексу.

следовательно, исключение подземных этажей из количества этажей индивидуального жилого дома для целей определения, является ли дом индивидуальным жилым или нет, не соответствовало бы градостроительному кодексу.

кроме того, в пункте 4.7 сп 55.13330.2011 «дома жилые одноквартирные» (актуализированная редакция снип 31-02-2001) указано, что правила подсчета площадей помещений, определения объема и этажности дома и количества этажей принимают по сп 54.13330 («здания жилые многоквартирные», актуализированная редакция снип 31-01-2003).

в пункте в. 1.6 приложения в (правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема) названного нормативного документа расхождений с градостроительным кодексом не наблюдается и закреплено, что при определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

судебная практика применения вышеуказанных норм градостроительного кодекса также подтверждает неправомерность исключения цокольного этажа, как этажа подземного, из числа этажей индивидуального жилого дома.

таким образом, двухэтажный дом с мансардой и цокольным этажом будет уже четырехэтажным, а значит, по критерию количества этажей не будет индивидуальным жилым домом. построив такой дом, застройщик нарушит целевое назначение земельного участка, если участок предоставлялся под индивидуальное жилищное строительство.