Жилищный вопрос.. стою 20 лет на улучш. жилья .

Надо смотреть местный жилищный закон.
в москве например по моск. жилищ. закону возможен договор мены, когда очереднику в собственность квартиру по норме предоставления, а очередник свое жилое помещение в собственность города отчуждает.
возможен в москве и вариант, кот. вам предлагают. возможен и вариант дать в дополнение к имеющ. на правах собственности жилому помещению субсидию, чтобы чел смог продав комнату. добавить субсидию и собственные и/или заемные средства- купить отд. квартиру.
вообще, неизвестно из какого вы города. судя по комменту вашему. в кот. вы пишите. что квартира 4-5 млн. стоит, а такая стоимость для однушек в провинции- сильно вряд ли, есть вероятность. что вы из питера например (в москве однушки дороже). а значит вам надо смотреть питерский закон. кот. в питере, чтобы понять. какие способы улучшения жилусловий есть у очередников. кот. на учете нужд. в улучшении условий состоят.
------------------
вполне возможно, что есть все варианты у вас в городе, но вам впаривают самый невыгодный и выгодный для администрации вариант- соцнайм с безвозмездным отчуждением вашей собственности в собственность города. умолчав о др. возможных способах улучшения.