Как оформить сделку купли-продажи с мат. капиталом?

Всем привет! вопрос для юристов.

я хочу обменяться собственностью со своим отцом. у него квартира у меня половина квартиры, у мамы другая половина.
он мне ее хочет отдать, чтобы я там жил с женой и детьми.

думаем составить договор купли продажи. я ему продаю свою часть квартиры за 2 млн., он мне продает свою квартиру за 2,5 млн. р.
но я ему так же хочу включить в сумму материнский капитал. т. е. фактически обменять квартиру на комнату за 500 тр.

вопрос. как правильно это оформить, надо ли обращаться к риэлторам, или можно сделать самим?
и законно ли использование материнского капитала в этом случае, т. к. это тянет на попытку обналичивания. а это как я знаю не законно!