Как правильно оформить договор аренды земли у собственника (физ.лица) ?

Как правильно оформить договор аренды земли у собственника (физ.лица) ? Мы являемся ООО (небольшая автомастерская), на данный момент у нас есть возможность расшириться на очень выгодных условиях, а именно : 1. Сейчас у нас есть недалеко от основной мастерской ещё и маленький "гаражи", который мы используем под "жестянку", он находится на земле принадлежащей собственнику (физическому лицу), каждый месяц мы оплачиваем некую сумму за пользование - договора аренды нет, все в устной форме на дружеских отношениях. 2. Собственник гаража и земли на которой он находится разрешает нам снести этот гараж, для последующего строительства более большого помещения на этом месте с захватом небольшой площади прилегающей к нему территории. Так же за арендную плату. 3. Земля собственника Не используется под сельхоз. На ней так же расположен частный дом где и проживаем сам собственник. ВОПРОС: Какой договор нужно оформить? Как правильно? Толи договор на аренду земли, толи договор на аренду гаража с последующей перепланировкой? Буду очень признательна за помощь. Спасибо!