Покупка-продажа жилой недвижимости. кто из спецов, сопровождающих сделку, обеспечивает ее большую надежность?

Здравствуйте!
кто из специалистов, призванных сопровождать сделку покупки-продажи жилой недвижимости, обеспечивают наиболее глубокий и широкий ретроспективный анализ чистоты всех проводимых ранее сделок с покупаемым/продаваемым жильем? то есть глубокий анализ "истории" квартиры до настоящего времени.
или, сформулирую вопрос по иному: у кого из специалистов (нотариус, риэлтор, юрист-спец. по жилой недвижимости, сотрудник росреестра) есть не только право, но и обязанность, а также профессиональная мотивация (заинтересованность) "копать" документы глубоко и широко в целях обеспечения действительно надежной, качественной сделки с недвижимостью?
и чем обусловлено такое право, мотивация и заинтересованность?
спасибо.