Имеем ли мы право на землю?

Имеет ли гражданка россии с беларуским видом на жительство право на землю, если мать дала дарственную на дом и землю 50/50 с ее сестрой, если ей выдали государственный акт на землю который ей выдал исполком, но теперь отдел земле-владения хочет забрать его, мол они не имели право дать его и забыли зарегистрировать, хотя бумага со всеми печатями, чертежами и номером, хотя деньги за этот документ взяли спокойно. была подписана аренда на общее пользование землей, а теперь ее сестра, которая является гражданкой беларуси говорит, что вся земля ее. мы же можем продать часть дома и землю? частные юристы говорят, что можно продать спокойно, а в исполкоме говоря, что никак вообще.