Опека пропустит или нет?

1.опека при чем?
если несоверш. ребенок собственник квартиры или доли в ней, то при продаже такой квартиры нужно согласие опеки.
у вас ребенок собственник квартиры, кот. вы собираетесь продавать или доли в ней?
2. с окраины в центр это хорошо.
то, что ребенок не хочет "подниматься"- ерунда. надо тренироваться, подрастет и окрепнет.
ребенок одни бы конфеты ел, вместо каши-размазни. не надо на поводу у капризов ребенка идти.
с 5 этажа на 1- сомнительное удовольствие, но решать вам.
все ваши будут на 1 этаже- кошачьи свадьбы, собачьи драки, писающие алкаши, выхлопные газы от припаркованных рядом с домом авто, мусор. разговоры старушек и юнцов на скамейке у подъезда со всей полнотой эмоций и лексики,
и пр. удовольствия от близости к земле, а не к небу.
3. не бывает "наличными через ипотеку".
4. что за неузаконенная перепланировка.
надо разбираться, там перепланировка или реконструкция, можно узаконить - согласовать. ибо допустимые изменения, или невозможно, и обяжут восстановить как было.
в соотв. с этим принимать решение.
если кредит с залогом недвижимости (ипотека), то банк будут интересовать технич. характеристики объекта, его стоимость, ликвидность. и разумеется, наличие/отсутствие несогласованных в установл. порядке перепланировок, реконструкций.

двушку, купленную на маткапитал в долевую с двумя (?) детьми продаете и купить однушку. вам в опеку.
на месте опеки, я бы против, жилищ. условия ухудшаются. была у детей отдел. комната, теперь все трое в одной жилой комнате однушки.