Можно ли составить договор аренды жилья на 5 лет с фиксированной платой и штрафом за досрочное расторжение?

Ситуация сложная (подробности внизу, если кому надо). для выхода из ситуации хочется составить договор аренды неприватизированной квартиры со спец условиями:
1. срок аренды 5 лет
2. арендная плата соответствует квартплате (плате за соцнайм муниципальной организации)
3. арендодатель в случае досрочного расторжения платит арендатору компенсацию nnn руб.
такой договор можно составить?
----------------------------------------
теперь подробности ситуации. я живу в непривтезированной квартире. снимаю за квартплату (плачу вместо хозяйки по договору социального найма). в квартире провалился пол: нужно сделать ремонт. ремонт хозяйке (как и сама квартира) не нужен (точнее оплачивать его она не будет), я могу ремонт взять на себя, но боюсь, что после этого хозяйка меня может выдворить из квартиры или заставит платить. хочу вышеописанным договором защитить себя от такого расклада.
======================
для особо дотошных ещё поясню. квартира в ветхом сельском многоквартирном доме без водопровода и канализации, с печным отоплением. мне нужна именно эта квартира, другие варианты не интересуют. хозяйка (пожилая женщина) много лет в посёлке не живёт. приватизировать и продавать квартиру она не хочет: ждёт когда посёлок будут расселять и ей выдадут новое жильё.