Покупка квартиры с обременением банка

Здравствуйте. собираюсь купить квартиру ( у меня 70% наличка, 30% ипотека втб), но у этой квартиры долг тоже у втб 900т. р., +опека 2 детей, собственники разводятся, и не тянут ипотеку, поэтому решили продать. я как узнал все условия, как это делается, что я сначало как бы закрываю их долг, и после этого только квартира как бы становится моей, и всё это меня напрягает, что могут и передумать продавать и т. д., подскажите, как минимизируются риски и можно ли вообще без таких рисков эту сделку провернуть?