Зачем нотариус требует при регистрации договора купли продажи, первоначальный взнос?

Договор купли-продажи не подлежит регистрации.
вы обязаны заплатить за нотар. форму договора: нотар. госпошлину и уптх, или нотар. тариф, уптх.
за регистрацию перехода права собственности в егрн госпошлину платит покупатель.
порядок и способ расчета по договору согласован сторонами в договоре.
вы договор хоть читали?
образец договора? не понимаете, привлекайте юриста, чтобы растолковал вам смысл, юрид. последствия.
--------------
банк не "выдает ипотеку".
банк с вами заключает кредит. договор с залогом недвижимости (это и есть ипотека),
кредитные деньги продавцу банк перечисляет, а вы- первонач. взнос передаете продавцу тем или иным способом, согласованным договором.