Пара вопросов по аренде земельного участка у санкт-петербурга под ижс

Здравствуйте!
на территории санкт-петербурга находится земельный участок 12 соток с ветхим домом на нем.
сам дом 40-х годов постройки, с 2016 года принадлежит санкт-петербургу, по факту находится в аварийном состоянии (разрушены перекрытия), однако комиссии по поводу признания его непригодным для проживания еще не было.
земельный участок не имеет кадастрового номера, на публичной кадастровой карте не отмечен.
хочу получить данный участок у санкт-петербурга в аренду под ижс, с возможностью его выкупа после завершения строительства. как я понимаю, старый дом является обременением, поэтому просьба пояснить, как в таком случае и за чьи средства происходит его снос, а также межевание участка.
как рассчитывается годовая стоимость аренды? по формуле "ар = bsкmppsкфкпкдкк" у меня получается слишком маленькая сумма, а 0,6% от кадастровой стоимости - тоже довольно мало, учитывая что она, судя по аналогичным участкам в выбранном районе, получится около 10 млн. руб.