Помогите, в объявлении о продаже квартиры указана площадь 36кв, а в плане - 31кв.

Ну настолько агенты обычно не преувеличивают.Обычно посто округляют в большую сторону.Например квартира-36.6,а пишем 37 метров. Скорее всего рекламу давали срочно и со слов хозяев,а хозяевам всегда кажется,что их квартира больше,чем на самом деле.Ну а документы агент увидел на пару дней позже.Бывает,разгильдяи....